L’Affordable Housing Act non introduce obblighi immediati, ma apre una strada nuova. I Comuni potrebbero avere regole più chiare per intervenire nelle città dove trovare casa è diventato difficile. 

La casa è tornata al centro del dibattito europeo. Nelle grandi aree urbane e nelle località turistiche gli affitti sono aumentati, gli appartamenti disponibili scarseggiano e trovare un’abitazione è un’impresa sempre più ardua. Il problema si concentra maggiormente dove una parte rilevante degli immobili viene utilizzata per locazioni brevi, come seconda abitazione o rimane semplicemente vuota. Da questa urgenza nasce l’Affordable Housing Act, presentato dalla Commissione europea il 9 settembre 2026. Non essendo ancora una legge in vigore, ma una proposta di regolamento al vaglio di Parlamento e Consiglio, potrà subire modifiche. Nessun nuovo obbligo immediato incombe dunque su proprietari e amministratori di condominio, ma il testo prova a costruire un quadro normativo comune su un tema finora affrontato in modo frammentario.

Quando una zona è considerata sotto pressione 

Il primo obiettivo del provvedimento è fissare criteri comuni per individuare le cosiddette “zone sotto pressione abitativa”, ovvero quei territori dove la domanda supera palesemente l’offerta, rendendo i prezzi insostenibili. Non basterà una valutazione generica: le autorità dovranno utilizzare dati concreti per dimostrare la reale entità del problema. Una volta certificata la criticità, Stati, Regioni o Comuni decideranno in autonomia come intervenire. L’Unione europea non imporrà misure standardizzate, lasciando alle autorità locali la libertà di scegliere i provvedimenti in base alle specificità del territorio. Ogni limitazione dovrà in ogni caso essere strettamente necessaria, motivata e proporzionata. Un Comune non potrà quindi introdurre restrizioni generali senza spiegarne l’utilità e il problema specifico che intendono risolvere.

Affitti brevi, seconde case e abitazioni vuote 

Nelle città turistiche il redditizio mercato degli affitti brevi sostiene l’economia locale, ma riduce le case disponibili per i residenti. L’Affordable Housing Act cerca un delicato equilibrio offrendo agli enti locali basi normative più solide per intervenire su locazioni turistiche, seconde case e immobili sfitti per lunghi periodi. Queste forme di utilizzo non verranno vietate a priori, ma potranno essere regolate con maggiore precisione nelle aree più critiche. Le limitazioni dovranno fondarsi su dati oggettivi, avere una durata controllabile ed essere sottoposte a riesame periodico, dimostrando sempre che non esistono soluzioni meno restrittive per affrontare l’emergenza.

Oltre i divieti: serve ampliare l’offerta 

La stessa Commissione riconosce che limitare gli affitti brevi non è sufficiente a risolvere la crisi abitativa. Il regolamento è pertanto accompagnato da una raccomandazione per aiutare le amministrazioni ad aumentare concretamente l’offerta di alloggi. Bruxelles invita a valorizzare gli edifici esistenti, recuperare le strutture abbandonate, velocizzare le autorizzazioni e incentivare ristrutturazioni e riconversioni. Si spinge inoltre per lo sviluppo di nuova edilizia sociale, studentati e interventi per chi è escluso dal mercato libero. Affrontare l’emergenza richiede di rimettere in uso il patrimonio immobiliare esistente, semplificando la burocrazia per la realizzazione delle opere necessarie.

Cosa cambia per condomìni e amministratori 

Al momento le dinamiche condominiali rimangono invariate. Tuttavia, se il regolamento verrà approvato, le future discipline locali si faranno sentire soprattutto nei condomìni delle grandi città e delle mete turistiche, con possibili nuovi limiti o registrazioni obbligatorie per chi fa affitti brevi. In questo scenario, il ruolo dell’amministratore subirà un’ulteriore evoluzione. Pur non trasformandosi in un controllore delle proprietà private, avrà il compito informativo di conoscere le normative applicabili nel proprio Comune e comunicarle correttamente ai condòmini senza creare allarmismi. L’amministratore dovrà inoltre continuare a gestire con equilibrio i classici contrasti tra residenti stabili e ospiti temporanei — legati a sicurezza, rumori e uso degli spazi comuni — basandosi sempre sulle vigenti norme italiane e sui regolamenti di condominio, che non vanno confusi con le direttive comunitarie.

Una materia da seguire senza allarmismi: il ruolo di ANACI 

L’Affordable Housing Act è all’inizio del suo percorso istituzionale e non va dipinto oggi come una legge che impone nuovi divieti ai condomìni. Allo stesso tempo, rappresenta un segnale forte da non sottovalutare: la disponibilità di abitazioni è un’emergenza comunitaria e il condominio è il crocevia dove la casa si incontra come diritto, come investimento e come attività economica. In questa fase, ANACI può svolgere un ruolo chiave seguendo l’iter del regolamento, partecipando al confronto istituzionale e raccogliendo le diverse esigenze territoriali, che variano profondamente tra una metropoli come Milano e un piccolo comune costiero. Fornendo un’informazione precisa e aggiornata, si aiuteranno gli amministratori a prepararsi a una direzione molto chiara: l’Europa vuole occuparsi di come viviamo le nostre case.