Dalle spese del supercondominio all’installazione dell’ascensore: una breve rassegna delle decisioni più interessanti per amministratori e condòmini

Durante l’estate la Corte di Cassazione è tornata più volte su alcuni problemi molto concreti della vita condominiale. Le decisioni riguardano la ripartizione delle spese, i poteri dell’amministratore dopo la cessazione dell’incarico, l’utilizzo delle parti comuni, l’installazione dell’ascensore e la partecipazione all’assemblea quando un appartamento appartiene a più persone.

Ecco una selezione delle pronunce più interessanti, spiegate in maniera semplice.

Supercondominio senza una propria tabella millesimale

Cassazione, ordinanza n. 20684 del 18 giugno 2026

La mancanza di una specifica tabella millesimale del supercondominio non impedisce, da sola, di ripartire le spese relative ai beni e ai servizi comuni a più edifici. Occorre però individuare un criterio che rispetti il valore proporzionale delle singole proprietà e permetta di verificare concretamente quanto deve pagare ciascun partecipante.

In pratica: l’assenza della tabella non rende automaticamente nulla ogni decisione. È comunque necessario utilizzare un criterio chiaro, motivato e controllabile. Per evitare contestazioni, rimane opportuno dotare il supercondominio di tabelle appositamente approvate.

Terrazza a livello: attenzione alla parte aggettante

Cassazione, ordinanza n. 21572 del 24 giugno 2026

La Cassazione ha distinto la parte della terrazza che svolge una funzione di copertura dell’edificio dalla parte che sporge oltre la facciata. Per la superficie che copre gli appartamenti sottostanti può trovare applicazione il criterio dell’articolo 1126 del Codice civile. La parte aggettante, invece, se serve soltanto il proprietario della terrazza, resta a suo carico.

In pratica: prima di dividere la spesa non basta parlare genericamente di “rifacimento della terrazza”. L’amministratore deve verificare quali parti svolgono effettivamente una funzione di copertura e quali sono utilizzate esclusivamente dal proprietario.

Dopo la cessazione dell’incarico, i poteri dell’amministratore sono limitati

Cassazione, sentenza n. 21883 del 26 giugno 2026

La Corte è intervenuta nuovamente sulla cosiddetta prorogatio imperii. L’amministratore che ha cessato il proprio incarico non può continuare a operare come se fosse ancora pienamente in carica. Può compiere gli atti urgenti e quelli necessari a evitare danni al condominio, ma non può trasformare il periodo transitorio in un prolungamento senza limiti del mandato.

In pratica: quando il mandato termina o l’amministratore viene sostituito, bisogna accelerare il passaggio delle consegne. Gli atti non urgenti e le nuove iniziative gestionali devono essere lasciati al successore o sottoposti all’assemblea.

Il cancello sul portico comune non è sempre un’innovazione

Cassazione, ordinanza n. 22857 del 7 luglio 2026

La recinzione o la chiusura di un portico condominiale, decisa per ragioni di sicurezza, non costituisce automaticamente un’innovazione vietata. Bisogna valutare se l’opera modifica la destinazione della parte comune oppure se si limita a regolarne e proteggerne l’utilizzo, lasciando a tutti i condòmini la possibilità di servirsene.

In pratica: prima di deliberare occorre verificare che nessun condomino venga escluso dall’uso del portico e che siano rispettati accessi, destinazione e diritti individuali. La finalità di sicurezza, da sola, non consente qualunque intervento.

Ascensore e balconi: bisogna valutare il sacrificio concreto

Cassazione, ordinanza n. 23484 del 18 luglio 2026

L’installazione di un ascensore in un edificio esistente deve essere valutata tenendo conto dell’interesse all’accessibilità, ma anche degli eventuali effetti sui balconi e sulle proprietà individuali. Non è sufficiente sostenere genericamente che l’opera riduce luce, aria o possibilità di affaccio: il pregiudizio deve essere concreto e di una certa consistenza.

In pratica: il progetto deve essere studiato con attenzione, documentando ingombri, distanze ed effetti sulle unità immobiliari. Una perizia tecnica preventiva può ridurre sensibilmente il rischio di impugnazioni e contenziosi.

Appartamento in comproprietà: in assemblea si esprime un solo voto

Cassazione, sentenza n. 23548 del 20 luglio 2026

Quando un’unità immobiliare appartiene a più persone, i comproprietari non possono esprimere voti separati. Devono individuare un unico rappresentante, chiamato a esprimere una sola volontà riferita all’intera proprietà.

In pratica: l’amministratore e il presidente dell’assemblea devono verificare chi sia stato incaricato di rappresentare i comproprietari. Non è possibile moltiplicare i voti in base al numero dei proprietari dello stesso appartamento.

Una lezione soprattutto pratica

Queste pronunce confermano un orientamento abbastanza chiaro: molte controversie possono essere evitate attraverso una gestione più precisa. Delibere comprensibili, criteri di spesa verificabili, progetti tecnici completi e passaggi di consegne tempestivi non sono semplici formalità.

Per l’amministratore significa prestare maggiore attenzione alla preparazione dell’assemblea e alla redazione del verbale. Per i condòmini significa comprendere che l’utilizzo delle parti comuni deve sempre trovare un equilibrio tra interesse collettivo e tutela delle singole proprietà.