Dal 27 settembre 2026 la comunicazione della sostenibilità cambia marcia e impone regole rigorose anche al mondo dell’immobile. Con l’applicazione definitiva delle norme introdotte dal Decreto legislativo n. 30/2026 — provvedimento che ha recepito in Italia la Direttiva europea 2024/825, nota come EmpCo (Empowering Consumers for the Green Transition) —, gli slogan ecologici generici lasciano il passo a dati oggettivi, parametri scientifici e verifiche documentate.
L’intervento normativo punta a sradicare la pratica del greenwashing, ridefinendo il concetto di “asserzione ambientale” all’interno del Codice del consumo. D’ora in poi, qualsiasi messaggio commerciale — impresso su carta, diffuso a voce, veicolato da marchi o rappresentato visivamente con grafiche evocative — che attribuisca a un prodotto, un servizio o un’intera azienda un impatto positivo o nullo sull’ambiente dovrà essere rigorosamente provato. Vengono così messi al bando gli aggettivi generici privi di attestazioni ufficiali, i marchi di qualità non accreditati, le promesse di prestazioni future sprovviste di un piano d’azione trasparente e l’attribuzione di qualifiche “carbon neutral” ottenute mediante la sola compensazione delle emissioni. Perfino immagini di foglie, simboli naturalistici o sfumature di verde saranno oggetto di severa valutazione se idonee a generare un’illusoria percezione di ecologicità nel consumatore.
La prova del nove nei cantieri e nei servizi di condominio
Questa svolta regolatoria investe direttamente la gestione del condominio, snodo cruciale delle politiche nazionali di efficientamento energetico. Cappotti termici, sostituzione dei generatori di calore, installazione di pompe di calore, impianti fotovoltaici, serramenti ad alte prestazioni e persino i contratti per i servizi di pulizia o manutenzione vengono quotidianamente proposti agli stabili attraverso argomentazioni e promesse a forte valenza ambientale.
In questo scenario, la nuova disciplina non trasforma l’amministratore in un perito certificatore, ma gli affida una fondamentale funzione di filtro preventivo a tutela del patrimonio dei condomini. Di fronte a offerte aziendali ricche di aggettivi ma povere di numeri, l’amministratore è chiamato a pretendere la massima trasparenza documentale prima che le proposte arrivino al voto dell’assemblea. Un preventivo per la riqualificazione termica che prometta un ipotetico “abbattimento dei consumi del 40%” dovrà specificare la linea di partenza della diagnosi energetica, i periodi presi a riferimento, le condizioni climatiche simulate e il tecnico abilitato responsabile del calcolo. Allo stesso modo, definire “a zero emissioni” una pompa di calore risulterà fuorviante se l’assenza di scarichi diretti non tiene conto dell’impronta carbonica complessiva dell’impianto, così come dichiarare un immobile “a impatto zero” per la sola presenza di un campo fotovoltaico dovrà lasciare il posto a dati precisi su chilowattora attesi e quota di autoconsumo delle parti comuni.
La preparazione del fascicolo da sottoporre all’approvazione dei proprietari richiederà dunque una verifica puntuale del perimetro dei benefici dichiarati, del carattere misurato o stimato dei dati, della corrispondenza delle certificazioni ai singoli componenti e delle garanzie di supporto tecnico nel tempo.
Sanzioni e nuove responsabilità per le imprese del settore
Per le imprese, i fornitori e i manutentori che operano nel mercato condominiale, l’adeguamento alle nuove disposizioni non è facoltativo. Le violazioni rientreranno nella cornice delle pratiche commerciali scorrette vigilata dall’Autorità Garante della Concorrenza e del Mercato (AGCM). L’Antitrust potrà inibire i messaggi pubblicitari ingannevoli, imporre rettifiche pubbliche e comminare sanzioni pecuniarie che variano da un minimo di 5.000 euro fino a 10 milioni di euro, con il tetto massimo che può raggiungere il 4% del fatturato annuo nei casi di infrazioni ad ampio raggio in ambito europeo.
La Direttiva EmpCo non intende frenare la promozione della transizione ecologica, ma esige il passaggio da un marketing di facciata a una rendicontazione trasparente dei risultati. Per il settore condominiale si tratta di un’opportunità di maturazione: l’era delle delibere basate su impressioni o slogan cede il posto a processi decisionali fondati su perizie verificabili e investimenti realmente sostenibili.
