Conoscere accuratamente le caratteristiche, i consumi e le condizioni degli immobili è il presupposto indefettibile per programmare investimenti efficaci ed evitare lo spreco di risorse. Questa è la linea tracciata dalle iniziative europee OBSERVE, ENEFIRST Plus e SEED MICAT, basata sul principio di raccogliere informazioni affidabili e contenere la domanda energetica prima di realizzare nuove infrastrutture o impianti, fornendo una metodologia preziosa anche per la gestione condominiale.
Il progetto OBSERVE (Support for setting up national Building Stock Observatories), coordinato dall’Institute for European Energy and Climate Policy Foundation e con la partecipazione di ENEA insieme a partner di sei Paesi europei, mira a superare la frammentazione e l’incompletezza dei dati sul patrimonio edilizio armonizzando archivi catastali, APE, pratiche comunali e registri impiantistici. In questo ambito, il 21 settembre 2026 ENEA ha avviato una consultazione pubblica rivolta agli operatori del settore per definire i requisiti e l’architettura degli futuri Osservatori nazionali.
Una volta strutturato il quadro conoscitivo, la pianificazione degli interventi deve conformarsi al principio Energy Efficiency First (“l’efficienza energetica al primo posto”), sancito dalla Direttiva europea sull’efficienza energetica, secondo cui occorre sempre valutare se l’abbattimento delle dispersioni (tramite isolamento, infissi e regolazione) sia economicamente e tecnicamente preferibile all’incremento della capacità generativa. I progetti LIFE ENEFIRST Plus e SEED MICAT – che il 1° ottobre 2026 terranno il loro incontro conclusivo a Bruxelles – hanno testato strumenti operativi per applicare questo approccio nei PAESC (Piani d’azione per l’energia sostenibile e il clima) condotti dagli enti locali e valorizzare i molteplici benefici collaterali dell’efficienza, quali il comfort abitativo, la salubrità dell’aria e la tutela del valore patrimoniale.
Per il settore condominiale, la combinazione di questi principi si traduce nell’adozione del fascicolo digitale dell’edificio, uno strumento analitico fondato sulla digitalizzazione dei documenti, la ricostruzione dei consumi storici, l’analisi dell’involucro e la programmazione scalare delle opere. In definitiva, la transizione energetica dei condomìni non può essere guidata dall’occasionale opportunità di incentivi fiscali, ma deve muovere dalla conoscenza puntuale del fabbricato e dalla priorità della riduzione della domanda.
L’articolo completo verrà pubblicato sulla rivista “Amministrare immobili” di ottobre.
