L’amministratore di condominio che rimane inattivo di fronte a un pericolo grave e documentato rischia la revoca giudiziale per gravi irregolarità. Il Tribunale di Avellino, con decreto del 17 settembre 2026 (R.G. n. 1544/2026), ha accolto il ricorso di due comproprietari rimuovendo il professionista incaricato a causa dell’inerzia rispetto a un pesante degrado della copertura condominiale, fonte di infiltrazioni, crolli del controsoffitto e parziale inagibilità dell’edificio, aggravata dall’inottemperanza alle ordinanze di messa in sicurezza.

Il procedimento ex art. 1129 c.c. garantisce la rimozione del gestore inadempiente, ma non attribuisce al giudice la facoltà di nominare direttamente un successore o disporre l’esecuzione dei lavori. La gravità della condotta va valutata bilanciando l’entità del danno, il rischio per l’incolumità pubblica e l’inosservanza dei provvedimenti amministrativi e dei doveri di conservazione ex art. 1130 c.c.

Di fronte a un’emergenza, l’amministratore non può attendere passivamente l’assemblea. Sebbene l’art. 1135 c.c.limiti l’autonomia per le opere straordinarie, esso impone di ordinare direttamente i lavori urgenti e indifferibili, salvo riferirne alla prima adunanza, adottando quantomeno le misure provvisorie di salvaguardia. Non ogni ritardo giustifica la revoca, poiché occorre scindere l’inerzia ingiustificata dai differimenti tecnici; tuttavia, la totale mancanza di atti concreti compromette il rapporto fiduciario e legittima il singolo condomino ad agire in giudizio. Nel caso di specie, la mancata costituzione dell’amministratore ha condotto anche alla sua condanna personale alle spese di lite.

Per escludere responsabilità, il professionista deve adottare un rigoroso protocollo di gestione del rischio: effettuare sopralluoghi immediati, incaricare tecnici qualificati, delimitare le aree pericolose, eseguire interventi provvisori, acquisire preventivi, dare seguito alle prescrizioni delle autorità e convocare tempestivamente i condòmini mantenendo la piena tracciabilità documentale.

L’articolo completo verrà pubblicato sulla rivista “Amministrare immobili” di ottobre.