Quando un condòmino intende realizzare interventi che impattano sulle parti comuni — come l’apertura di varchi, la modifica della facciata o l’installazione di cancelli —, la valutazione dell’amministratore non può arrestarsi al solo rispetto del Codice civile. Sebbene l’art. 1102 c.c. garantisca al singolo la facoltà di servirsi della cosa comune e apportarvi modifiche per un migliore godimento (senza alterarne la destinazione o impedire il pari uso agli altri), tale norma generale cede il passo alle limitazioni più severe eventualmente stabilite da un regolamento condominiale di natura contrattuale.
Come ribadito dalla giurisprudenza di legittimità — tra cui l’ordinanza della Corte di Cassazione civile n. 11502 dell’8 aprile 2022 —, l’autonomia privata può lecitamente derogare o integrare la disciplina legale, imponendo vincoli o condizioni stringenti all’uso delle parti comuni e delle proprietà esclusive, purché formulati in modo chiaro e inequivocabile. Risulta inoltre priva di rilievo privatistico l’eventuale concessione di un titolo edilizio comunale, in quanto i provvedimenti amministrativi vengono rilasciati fatti salvi i diritti dei terzi e non sanano l’incompatibilità dell’opera con i divieti del regolamento. Analogamente, la presenza di opere simili precedentemente tollerate non costituisce un automatico precedente giuridico legittimante.
Nell’istruttoria delle richieste di intervento, l’amministratore deve svolgere verifiche puntuali distinguendo la natura del bene, analizzando la portata contrattuale delle clausole regolamentari e acquisendo la documentazione tecnica preliminare. Qualora sia prevista un’autorizzazione preventiva o il parere dell’assemblea, l’iter deve essere formalizzato per iscritto e archiviato nel fascicolo dell’immobile. Pur non dovendo sostituirsi ai tecnici abilitati nella certificazione urbanistica, il professionista della gestione è tenuto a vagliare la conformità dell’opera rispetto ai vincoli dell’edificio, eventualmente avvalendosi del supporto di legali o consulenti specializzati per prevenire l’insorgere di contenziosi.
L’articolo completo verrà pubblicato sulla rivista “Amministrare immobili” di ottobre.
