I locali commerciali del piano terra non possono essere oggetto di gestione separata
Cass. civ., Sez. II, Ord., 16/02/2026, n. 3445
L’art. 61 disp. att. c.c. consente lo scioglimento del condominio e la costituzione di condomini separati solo qualora un edificio possa dividersi in parti aventi le caratteristiche di edifici autonomi, con delibera approvata a maggioranza qualificata o con pronuncia giudiziaria. In riferimento a locali commerciali del condomino che non costituiscono un edificio autonomo ma fanno parte del piano terra dello stabile condominiale, l’assemblea, non può disporre né lo scioglimento né la gestione separata e distinta dei locali rispetto al resto dell’edificio. In tale ultimo caso, la delibera introdurrebbe a maggioranza una deroga generale ai criteri di ripartizione delle spese di cui all’art. 1123 co. 1 c.c., non consentita dalla norma, esonerando in sostanza il condomino dalla partecipazione alle spese condominiali poste a suo carico ex lege. La delibera è pertanto nulla per violazione di norma imperativa (art. 1123 co. 1 c.c.) o per impossibilità dell’oggetto.
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Il condominio parziale
Cass. civ., Sez. II, 25 giugno 2026, n. 21753
La Cassazione, come per la costituzione del condominio, ha stabilito che anche il condominio parziale si costituisce ex lege allorché alcuni beni, per le loro caratteristiche strutturali, siano funzionalmente collegati esclusivamente ad alcune unità immobiliari in proprietà solitaria e, quindi non a tutte quelle dello stabile condominiale; ne consegue che non necessita alcun atto negoziale né una delibera dell’assemblea, essendo sufficiente che alcune parti comuni servano specificatamente soltanto alcune unità immobiliari dell’edificio.
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