Gli Ermellini hanno confermato che l’iniziativa contrattuale dell’amministratore per lavori di manutenzione straordinaria all’edificio condominiale, priva della autorizzazione dell’assemblea, non determina l’insorgenza a carico dei condomini del relativo pagamento, essendo i poteri dell’amministratore e dell’assemblea ben delineati. Né il terzo può invocare l’urgenza dell’intervento, considerato che il presupposto dell’urgenza consente all’amministratore di richiedere il rimborso di tali spese nel solo rapporto interno al condominio, avendo i condomini un ampio potere di controllo sull’intero operato dell’amministratore. Del resto, l’amministratore ha il solo obbligo di riferirne alla prima assemblea utile in quanto il suo intervento non costituisce un eccesso di mandato, ma rientra nel generale obbligo di rendere il conto della sua gestione.

La Cassazione ha stabilito che la figura del committente è indipendente da quella del proprietario dell’immobile e, conseguentemente, è committente colui che stipula il contratto di appalto; ne discende che è il committente, e non il proprietario dell’immobile, colui che assume le responsabilità di verificare l’idoneità tecnica e professionale dell’impresa appaltatrice ai sensi dell’art. 90 D. Lgs. 81/2008.

L’art. 61 disp. att. c.c. consente lo scioglimento del condominio e la costituzione di condomini separati solo qualora un edificio possa dividersi in parti aventi le caratteristiche di edifici autonomi, con delibera approvata a maggioranza qualificata o con pronuncia giudiziaria. In riferimento a locali commerciali del condomino che non costituiscono un edificio autonomo ma fanno parte del piano terra dello stabile condominiale, l’assemblea, non può disporre né lo scioglimento né la gestione separata e distinta dei locali rispetto al resto dell’edificio. In tale ultimo caso, la delibera introdurrebbe a maggioranza una deroga generale ai criteri di ripartizione delle spese di cui all’art. 1123 co. 1 c.c., non consentita dalla norma, esonerando in sostanza il condomino dalla partecipazione alle spese condominiali poste a suo carico ex lege. La delibera è pertanto nulla per violazione di norma imperativa (art. 1123 co. 1 c.c.) o per impossibilità dell’oggetto.

La Cassazione, come per la costituzione del condominio, ha stabilito che anche il condominio parziale si costituisce ex lege allorché alcuni beni, per le loro caratteristiche strutturali, siano funzionalmente collegati esclusivamente ad alcune unità immobiliari in proprietà solitaria e, quindi non a tutte quelle dello stabile condominiale; ne consegue che non necessita alcun atto negoziale né una delibera dell’assemblea, essendo sufficiente che alcune parti comuni servano specificatamente soltanto alcune unità immobiliari dell’edificio.